以下內(nèi)容選自深房大表哥公眾號，客觀立場、論點(diǎn)全面、方法實(shí)用、目標(biāo)明確、只聊深圳！

大表哥提醒：人生不易，賺錢不易，買房不可大意！！

01

在商品房限購、投資成本高、回報(bào)有限的背景下，舊改項(xiàng)目回遷房的交易市場越來越火爆。很多早期投資客購買回遷指標(biāo)房的舊改項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)甚至交房，嘗到了甜頭。

首先我們要了解什么是回遷房：

顧名思義，就是開發(fā)商征收土地時(shí)賠給回遷戶的房子。大部分新盤都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)普遍低于商品房的售價(jià)。回遷房拿到房產(chǎn)證后，與商品房交易無異。但沒出房產(chǎn)證前，憑回遷戶手持的一紙合同買賣，就存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

回遷房，中國特殊拆遷政策下的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，有些老業(yè)主會選擇要錢（貨幣補(bǔ)償），有些老業(yè)主會選擇要房（回遷）。

交房回遷過程中，由于回遷房相對同小區(qū)商品房有明顯價(jià)格優(yōu)勢，因此會吸引到購房者入場購買。此時(shí)就到了展現(xiàn)人品的關(guān)鍵時(shí)刻：有些老業(yè)主出手，是為了套現(xiàn)走人；而有些老狐貍出場，則是為了從中謀不義之財(cái)。

02

·回遷房的種類

（1）、指標(biāo)房，不要名額

也是咨詢最多的，通常價(jià)格相比周邊二手房5-6折左右，根據(jù)舊改拆遷和建設(shè)的不同階段，價(jià)格也不一樣， 越往后期價(jià)格越高。不要購房名額，相當(dāng)于買村民的回遷指標(biāo)，但是要全款，所以資金要求較高。

交房周期是指標(biāo)房要重點(diǎn)考慮的因素，還有開發(fā)商的品牌度，資金實(shí)力，都關(guān)系著項(xiàng)目的進(jìn)度。看過一些回遷協(xié)議一般是約定施工許可證批下來后3年交房，不過最終交房時(shí)間，還要要看舊改簽約進(jìn)度、專項(xiàng)規(guī)劃審批。

（2）、已建好，無證房

已選房沒出證：回遷戶已經(jīng)與開發(fā)商簽署回遷協(xié)議，老房產(chǎn)證已注銷，需要等到辦出回遷房新證后再辦理二手交易的交易模式。新樓已建好，但是還沒辦證，業(yè)主通常要求提前交大定金或者全款，等出證再二手交易。

時(shí)間拉長，房價(jià)漲擔(dān)心業(yè)主違約，或一房多賣、負(fù)債查封。

注意：合同設(shè)定高額的違約金、并家庭成員都合同簽字，交房就先行占有

（3）、交房，并出證

回遷戶已經(jīng)辦下來了回遷房一手產(chǎn)證，直接進(jìn)行二手交易的交易模式，此種交易模式與普通的二手房交易無異，就是買回遷戶的二手房。購買可以貸款，但是要名額。

注意查檔、查征信和負(fù)債。

綜上所述：

以上只列舉了部分回遷房內(nèi)容，回遷房的種類大致分：指標(biāo)房、已建好無證房、建好已出證，只有指標(biāo)房是不要名額的，而且價(jià)格相對周邊商品房5-6折左右，只是距離交房周期稍長。而已經(jīng)建好、等待交房的回遷房，相對就是跟業(yè)主交易，注意業(yè)主的征信和負(fù)債放在首位，最好提前入住占有。

03

·回遷房的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：

1 價(jià)格優(yōu)勢。

由于拆遷戶在獲得回遷房時(shí)享受政策優(yōu)惠價(jià)格，因此回遷房的出售價(jià)格也較普通商品房相對更低。對于想要以更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的價(jià)格購置房產(chǎn)的買家來說，回遷房的誘惑是非常大的。

2 區(qū)位優(yōu)勢。

拆遷改造項(xiàng)目的區(qū)位不用多說，而拆遷戶選擇回遷房時(shí)也大多選擇原地重建的社區(qū)，也就是說，回遷房往往位于綜合條件較好的地段，不管購買者是用于投資還是自住，都是不錯(cuò)的選擇。

3 新房優(yōu)勢。

相較于一般二手房來說，流入交易市場的回遷房大多是未經(jīng)居住、裝修的新房，對于買房用作結(jié)婚新房等自住目的的買家來說，相同或更低的價(jià)格買到全新的房屋，也是不錯(cuò)的選擇。

缺點(diǎn)：

1 存在賣家違約的風(fēng)險(xiǎn)。

我國認(rèn)定不動產(chǎn)權(quán)屬的方式為登記確權(quán)，也就是說，只有到房管部門進(jìn)行登記，才能最終確定不動產(chǎn)的權(quán)利人。而尚沒有完成產(chǎn)權(quán)登記、取得房產(chǎn)證的回遷房的交易是不被法律認(rèn)可的。

這就導(dǎo)致回遷房交易對買家而言存在一個(gè)極大的風(fēng)險(xiǎn)：賣家會不會因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格的攀升在出售回遷房后反悔，并在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)主張自己的所有權(quán)；或賣家會不會為了更多利益一房多賣。

但事實(shí)上這也并不意味著無證回遷房基于這個(gè)理由完全不能購買。盡管回遷房交易不被法律認(rèn)可，但回遷房交易合同卻不因此當(dāng)然無效。

2 存在項(xiàng)目擱淺、工程爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

在現(xiàn)實(shí)生活中，即使拆遷工作全部進(jìn)行完畢，建設(shè)項(xiàng)目也已經(jīng)開始籌備或逐步完成，也不意味著該拆遷項(xiàng)目就一定合法，或開發(fā)商的資質(zhì)一定完備。

那么對尚未完工的回遷房購買者甚至原拆遷戶來說就存在一個(gè)極大的風(fēng)險(xiǎn)，該新建項(xiàng)目會不會因其在法律方面存在瑕疵，或開發(fā)商自身的種種問題擱淺。在這種情況下，房子交工遙遙無期，即使回遷房買賣雙方都沒有違約的故意，房產(chǎn)交易合同的目的也難以實(shí)現(xiàn)。

如果合同就這樣的情形進(jìn)行了權(quán)責(zé)約定，那么雙方的基本權(quán)利義務(wù)尚屬明確。但對買房者來說，可能已經(jīng)錯(cuò)過了能夠以更低價(jià)格購買其他房產(chǎn)的機(jī)會，損失仍舊是巨大的。

所以，購買未交工的回遷房時(shí)，審查拆遷項(xiàng)目的合法性以及開發(fā)商的資質(zhì)和能力就相當(dāng)重要。

04

·不同類型的回遷房交易

一、尚未出證的回遷房交易

1.什么是尚未出證的回遷房交易？

指回遷戶已經(jīng)與開發(fā)商簽署回遷協(xié)議，老房產(chǎn)證已注銷，需要等到辦出回遷房新證后再辦理二手交易的交易模式。

2.有什么優(yōu)勢？

可以自主決定簽約交易的具體時(shí)間，一般都在老房全部拆除之后，新房即將封頂或已經(jīng)封頂之時(shí)，不會遇到拆遷不順利和項(xiàng)目爛尾的情況。

3.有什么風(fēng)險(xiǎn)？

時(shí)間跨度比較長，且很多交易都在回遷戶尚未抽簽確定具體房號甚至尚無初始登記階段，交易風(fēng)險(xiǎn)最大，表現(xiàn)在：1、房價(jià)上漲，賣方故意違約或借口家庭成員反對違約；2、賣方一房多賣、賣后又押等；3、債權(quán)人查封導(dǎo)致交易無法進(jìn)行；4、沒有初始登記客觀上履行不能等。

二、有證房交易

1.什么是有證房交易？

指回遷戶已經(jīng)辦下來了回遷房一手產(chǎn)證，直接進(jìn)行二手交易的交易模式，此種交易模式與普通的二手房商品房交易無異，不在文本重點(diǎn)討論之列。

2.有什么優(yōu)勢？

現(xiàn)房交易，權(quán)屬清晰，交付方便。

3.有什么風(fēng)險(xiǎn)？

同一般的二手商品房交易。

總結(jié)：

1、以成為投資客投資首選；

2、尚未出證的回遷房交易有風(fēng)險(xiǎn)，如果價(jià)格不是明顯低于周邊二手房，建議謹(jǐn)慎購買；

3、當(dāng)然，早于回遷指標(biāo)的是待拆遷房或暫時(shí)沒有拆遷概念的房，還不能與開發(fā)商簽拆遷賠償安置協(xié)議書，不建議單套購買，可以整棟購買歷史遺留。

以上內(nèi)容選自深房大表哥公眾號，供大家置業(yè)、房產(chǎn)優(yōu)化、投資參考。