中國基金報記者 李樹超

公募REITs又有新產品獲批！

12月26日，中國證監會、上交所官網顯示，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱嘉實京東倉儲基礎設施REIT）正式獲得發行批文。這標志著市場將迎來首只民企倉儲物流公募REITs，也是市場上首單由民營500強企業作為原始權益人正式申報的倉儲物流類公募REITs。

多位行業人士表示，我國代表智能化的高標倉存在較大缺口，獲批項目為我國稀缺的高標倉，且具備核心區域優勢。而通過發揮公募REITs的直接融資作用，可以有效盤活存量倉儲物流資產，形成投資良性循環。隨著公募REITs的密集推出，將有利于公募基金等專業機構投資者更好服務實體經濟，更好助力現代化產業體系建設等。

嘉實京東倉儲基礎設施REIT獲批準予基金募集份額5億份

12月26日，證監會、上交所官網信息都顯示，準予嘉實基金注冊嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金，基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為46年。

根據公示信息，準予該只基金募集份額總額為5億份，其中，嘉實基金為基金的基金管理人，中信銀行為基金的基金托管人。

批示信息同時要求，嘉實基金自本批復下發之日起6個月內進行基金的募集活動，募集期限自基金份額發售之日起不得超過3個月。

同時，嘉實基金應會同基金的銷售機構和上海證券交易所等，認真做好基金的信息披露、路演推介、詢價、定價、配售、認購、上市交易、登記、會計核算、客戶服務和募集準備等工作。通過建立和完善內部合規控制制度、風險防范機制和應急計劃等措施，防范和化解基金募集和運作過程中的風險，保護基金份額持有人的合法權益。

批復文件還要求，嘉實基金及基金銷售機構在銷售活動中應當遵守《公開募集證券投資基金銷售機構監督管理辦法》及其他相關規定，不得損害投資人的合法權益，不得有虛假陳述或欺騙性宣傳，不得誤導投資人買賣基金。對投資人進行有關基金投資風險和投資收益的宣傳必須符合基金的實際情況。

資料顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層基礎設施項目包括京東旗下的三個現代化倉儲物流園項目，其中代表國內規模及自動化最高水平的現代化智能物流項目——京東亞洲一號也在此次申報的目標資產中。

具體來看，分別為京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目（簡稱重慶項目）、京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設項目（簡稱武漢項目）、京東亞洲一號廊坊經開物流園項目（簡稱廊坊項目）。

項目資產為稀缺的高標倉 具備區域優勢2023年凈現金流分派率預計4.29%

據介紹，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層資產包括重慶、武漢和廊坊3處物流園區，合計建筑面積35.1萬平方米。三處物流園出租率均達到100%滿租狀態，租約長度為5-6年，高于行業平均水平的3年，運營高效穩定，抗風險能力較強。

值得關注的是，該項目所持有的三大倉儲項目均為我國物流倉儲中稀缺的高標準物流倉儲（簡稱高標倉）。相比普通物流倉儲，高標倉得益于專業的選址邏輯、先進和完善的建筑結構、互聯網和大數據的支持，能夠實現物流規模化效應、提高揀選效率和準確性、優化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等。

以其中廊坊項目為例，作為亞洲電商領域首個針對大件商品應用自動化立體倉儲系統的智能物流基地，通過大型自動化立體倉庫的實施，實現了家具、家電等大件商品的自動化存儲、揀選一體化服務，效率較傳統倉庫提升3倍以上。

據悉，高標倉在我國尚屬稀缺資產項目。從我國倉儲結構分布看，我國超過90%以上的倉庫為傳統倉庫，高標倉比重僅為5-10%左右。伴隨消費企業、高端制造業、電商及第三方物流持續高速發展，國內高標倉庫始終處于供不應求的狀態。也正是因為稀缺性，此次嘉實京東倉儲基礎設施REIT一鍵囊括的高標倉具有一定吸引力。

除了稀缺的高標倉外，所處位置核心也是嘉實京東倉儲基礎設施REIT的一大亮點。

從此前上交所公示的申報資料來看，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層資產的三個項目，分別位于重慶、武漢2個國家級流通節點城市，以及京津冀城市群重點區域城市廊坊。

其中，重慶項目為西南區域重要的中轉配送中心，地處重慶市巴南區南彭貿易物流基地；武漢項目地處武漢臨空港經濟開發區，是全國物流網絡關鍵節點之一。而廊坊項目則地處北京、天津兩大直轄市之間的廊坊經濟技術開發區，承載了北京外溢的區域性物流商貿職能，與京津國際化物流體系相互補充。

對此，分析認為，倉儲物流行業具有較強區域性，不同區域的市場供求關系可以呈現完全不同情況，從而導致市場平均租金水平、空置率等存在較大差異。整體來看，倉儲物流項目所處地區經濟越發達，周圍配套設施、交通運輸條件越好，則競爭力越強。

三大倉儲經營表現也較為穩定且可觀。據公示資料中的數據，嘉實京東倉儲基礎設施REIT所持有的三大倉儲項目近三年及一期項目總體保持盈利，年均經營性凈現金流為正。同時，預計2022年7至12月可供分配金額3,418.75萬元，2023年度可供分配金額7,026.29萬元，2022年、2023年的凈現金流分派率預計分別為4.17%（年化）、4.29%。

發揮公募REITs直接融資作用助力現代化產業體系建設

數據顯示，我國倉儲物流設施總面積已達10億平方米；但人均倉儲物流設施面積不及1平方米，僅相當于美國和日本的 20%左右。同時，倉儲結構不平衡，代表智能化的高標倉存在較大缺口。

業內人士認為，倉儲物流行業作為典型的實體經濟，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業的發展。通過積極發揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產，形成投資良性循環，并吸引更專業的市場機構參與運營管理，有機會進一步提高倉儲物流基礎設施的投資建設水平，強化資本市場服務實體經濟的質效。

以嘉實京東倉儲基礎設施REIT為例，將有望盤活約35萬平方米的倉儲物流資產，為倉儲物流行業帶來增量投資資金，促進行業高質量發展。另外，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層資產所在地為重要物流節點城市，輻射范圍較大，能有效維持供應鏈穩定，起到帶動區域實體經濟、提振居民消費的重要作用。

自首批公募REITs誕生以來，我國公募REITs發展迅速，試點范圍不斷擴大。公募REITs在服務實體經濟，促進現代化產業體系建設方面有機會發揮更進一步的作用。

資料顯示，截止今年12月26日，我國已有公募REITs 24只，已上市23只，項目涵蓋收費公路、倉儲物流、產業園區、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，募集資金重點用于科技創新、綠色發展和民生等補短板領域。

事實上，公募基金行業誕生24年以來，始終將服務實體經濟作為行業的責任和使命。其中，通過積極參與公募REITs等創新產品，能夠充分發揮機構投資者的專業作用，有效推動直接融資增量擴容，引導社會資金進一步聚焦到現代化產業建設中。

作為我國最早成立的十家公募基金公司之一，嘉實基金在實物資產投資領域深耕多年，積極服務基礎設施建設。據統計，嘉實累計發行管理的ABS和類REITs產品超20單，發行規模超400億。

在公募REITs方面，嘉實基金做了充足準備，包括著力構建一體化團隊模式，將公募REITs基金的產品、投研和資產證券化、資產投資團隊融為一體，確保專業、高效的投資運營管理項目等。

編輯：喬伊