幸福里百科詞條：二手房交易流程分為兩種，一種是有貸款的二手房交易，另一種是無貸款二手房交易，兩種交易流程上略有不同。并且，在交易過程中，購房人在不同的流程環(huán)節(jié)中，也需要留意特定的注意事項(xiàng)，以下具體分析。
本文知識(shí)點(diǎn)：
一、二手房交易全流程-有貸款流程、無貸款流程
二、二手房交易的十一個(gè)步驟中的避坑指南
二手房交易全流程
1、（有貸款流程）
第一步：簽買賣居間合同
第二步：第三方評(píng)估公司上門評(píng)估，評(píng)估公司會(huì)根據(jù)房屋情況向銀行提交評(píng)估報(bào)告，銀行將根據(jù)評(píng)估報(bào)告確定貸款金額。
第三步：銀行面簽（買賣雙方到場(chǎng)），對(duì)于婚內(nèi)房產(chǎn)，夫妻雙方要同時(shí)到場(chǎng)。
買家需準(zhǔn)備資料：夫妻/個(gè)人身份證、夫妻/個(gè)人戶口本、結(jié)婚證、夫妻/個(gè)人銀行流水
賣家需準(zhǔn)備資料：夫妻/個(gè)人身份證、房產(chǎn)證
第四步：等待面簽審批通過（1-7個(gè)工作日），評(píng)估公司會(huì)根據(jù)房屋情況向銀行提交評(píng)估報(bào)告，銀行根據(jù)評(píng)估報(bào)告確定貸款金額。
第五步：解押（需1-3個(gè)月，視具體銀行而定）
對(duì)于貸款未結(jié)清房源，房東要向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。還款流程：① 向銀行核實(shí)提前還款違約金，一般而言，一年后提前還款都是免費(fèi)，如建設(shè)銀行、工商銀行等，當(dāng)然，具體仍以銀行實(shí)際要求為準(zhǔn)。② 在銀行公眾號(hào)預(yù)約提前還款時(shí)間（需1-3個(gè)月，視具體銀行而定）③ 將還款金額存入關(guān)聯(lián)銀行卡④ 解押，銀行出具出結(jié)清證明
第六步：辦理注銷
一般而言，主城區(qū)內(nèi)的房源由銀行自動(dòng)辦理注銷，但效率較低，趕時(shí)間的闊以通過中介或者賣家自己前往辦理；主城區(qū)以外的其他區(qū)域需要中介或賣家在房屋所在房管局辦理抵押注銷手續(xù)。準(zhǔn)備資料：夫妻/個(gè)人 身份證、房產(chǎn)證、銀行出具的結(jié)清證明
第七步：網(wǎng)簽,付首付,交稅,過戶（買賣雙方到場(chǎng)）
當(dāng)天買方需要準(zhǔn)備好除定金外的首付款及稅費(fèi)。如果是資金監(jiān)管，需與銀行簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議并存入監(jiān)管資金，網(wǎng)簽后需要等待銀行放款至房管局監(jiān)管賬戶后再進(jìn)行過戶。
買家提交資料：夫妻/個(gè)人 身份證、夫妻/個(gè)人 戶口本、結(jié)婚證、首付款（只能銀行卡方式支付）、稅費(fèi)款（只能銀行卡方式支付）
賣家提交資料：夫妻/個(gè)人 身份證、房產(chǎn)證
第八步：領(lǐng)取新房產(chǎn)證（網(wǎng)簽當(dāng)日或次日）
網(wǎng)簽當(dāng)日或次日，即可領(lǐng)取新房產(chǎn)證，如果是夫妻雙方購買，需雙方同時(shí)到場(chǎng)或通過公證書委托代領(lǐng)。
買家需準(zhǔn)備資料：夫妻/個(gè)人 身份證
第九步：辦理抵押（10個(gè)工作日左右）
買房前往銀行、房管局辦理抵押貸款。買家需準(zhǔn)備資料：夫妻/個(gè)人 房產(chǎn)證、夫妻雙方結(jié)婚證、夫妻/個(gè)人 身份證、夫妻/個(gè)人 戶口本
第十步：銀行放款（十五個(gè)工作日）
抵押完成后，一般而言15個(gè)工作日，銀行即可將貸款自動(dòng)發(fā)放至買家銀行卡，交易基本完成。
第十一步：拿鑰匙
2、（無貸款流程）
對(duì)于貸款結(jié)清或全款房源的二手房交易流程，仍然參照以上流程，其中第五步、第六步省略。即最多可節(jié)約3個(gè)月時(shí)間，最快1個(gè)月即可交房拿鑰匙。
二手房交易的十一個(gè)步驟中的避坑指南
第一步：查購房資格和查貸款資格。
1、購房資格，看你在這個(gè)城市有沒有購房的資格，具體的話到住建部門那邊去問一下。
2、你在這個(gè)城市有沒有貸款資格？
貸款資格分為三種，流水、征信和公積金存/繳。
①流水：你能貸多少錢
②征信：你能不能做貸款？
③公積金：你公積金賬戶里面有多少錢，繳了多少錢，能用多少錢，能不能用，具體需要向公積金和銀行咨詢。
第二步：驗(yàn)房
① 在合同生效前請(qǐng)務(wù)必查詢房屋產(chǎn)權(quán)及抵押情況。
② 對(duì)于滿五唯一免個(gè)稅的房源，要白紙黑字體現(xiàn)在合同里
③ 和業(yè)主明確戶口遷出時(shí)間、學(xué)位使用情況
④看房首先要驗(yàn)房，不要把驗(yàn)房的流程留到最后交房的幾步里面去驗(yàn)。
⑤如果說你買的房子是有帶裝修的，包括裝修清單和裝修的照片一定要保存好。
第三步：下定時(shí)注意，產(chǎn)權(quán)以及租約調(diào)查
下定一定要看到當(dāng)天的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，簡(jiǎn)稱產(chǎn)調(diào)，具體關(guān)于產(chǎn)調(diào)怎么去看，我們以后再詳細(xì)說。
如果說有中介，產(chǎn)證最好壓在中介那邊，這個(gè)時(shí)候中介的作用就體現(xiàn)出來了。
可以防止兩種情況出現(xiàn)：①防止房東一房?jī)少u②防止房東把這套房子再去做抵押。
還需要核查租約，因?yàn)橐话闱闆r下，出售帶有租約的二手房，是需要簽訂同意書的，因?yàn)樽饪陀袃?yōu)先購買權(quán)。
第四步：首付，房東如果說有貸款在還貸的，要利用你的首付把房子貸款解押出來。
第五步：網(wǎng)簽，網(wǎng)簽當(dāng)天要拉一個(gè)最新的產(chǎn)調(diào)，同時(shí)速度快一點(diǎn)的話，一天之內(nèi)或者說兩到三天，我們就會(huì)去銀行辦理我們的按揭貸款。
第六步：交稅過戶，當(dāng)銀行的貸款審批通過后，就進(jìn)入到交稅過戶環(huán)節(jié)，過戶當(dāng)天拉一份最新的產(chǎn)調(diào)。
第七步：抵押登記證
過完戶后，交易中心會(huì)出抵押登記證和房產(chǎn)證，出了房產(chǎn)證和抵押登記證后，中介或我們自己的銀行，會(huì)去交易中心拿我們的抵押登記證。這個(gè)抵押登記證的話就會(huì)放在銀行里面。
有些地方?jīng)]有抵押登記證，直接是房產(chǎn)證。有的地方是將抵押登記證放在銀行進(jìn)行存檔的，當(dāng)你的貸款還清之后，銀行認(rèn)證才會(huì)給你，你再去做解押，每個(gè)地方的政策不一樣。
第八步：放款
銀行收到抵押登記證后，就進(jìn)入到放款環(huán)節(jié)。
第九步：結(jié)尾款
在付首付時(shí)，一般會(huì)留個(gè)尾款，結(jié)完尾款之后，我們就進(jìn)入到交房環(huán)節(jié)。
第十步：清點(diǎn)檢查
①物品的清點(diǎn)，如果說有裝修的話，要檢查一下家具，原來說好的東西現(xiàn)在檢查一下是否損壞。
②檢查物品是否齊全。
③檢查水電煤過戶以及物業(yè)的交割
第十一步：所有的東西全部辦完之后，到交房環(huán)節(jié)要提前留意產(chǎn)權(quán)證辦理的注意事項(xiàng)。
注：以上內(nèi)容來源于網(wǎng)絡(luò)綜合整理 具體政策以各地信息為準(zhǔn)。
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