Sophie蘇菲：畢業(yè)于中山大學(xué)，10+年房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，公眾號：蘇菲說房。

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我們在之前的樓盤詳評文章陸續(xù)介紹了天河公園西門、華景新城、金融城、廣氮片區(qū)、牛奶廠、赤崗塔和琶洲板塊的樓盤。接下去，會帶大家逐一了解廣州其他片區(qū)的各個改善型以及豪宅樓盤，為準(zhǔn)備換房的朋友們提供最實(shí)用的參考信息。往期請看文末的《往期詳評文章目錄》。

都說珠江新城是廣州的宇宙中心，那么接下來繼續(xù)詳評宇宙中心--珠江新城板塊的小區(qū)。

珠江新城簡介

珠江新城，是國務(wù)院批準(zhǔn)的三大國家級中央商務(wù)區(qū)之一 ，主要服務(wù)于珠三角經(jīng)濟(jì)圈，是華南地區(qū)最大的CBD、唯一的世界商務(wù)區(qū)聯(lián)盟成員、粵港澳服務(wù)貿(mào)易自由化示范基地，已成為華南地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)和金融、科技、商務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)高度集聚區(qū)。

1993年廣州市政府就作出決策，將廣州新城市中心定在珠江新城；隨后政府傾全市之力，歷經(jīng)20多年的建設(shè)，終于成就珠江新城今天的繁榮。

依據(jù)地理位置，通常會把珠江新城分成三個區(qū)，分別是：西區(qū)、中區(qū)、東區(qū)。西區(qū)是指華夏路以西到廣州大道的區(qū)域，東區(qū)是指獵德大道以東到華南快速干線以西的區(qū)域，而中間的部分便是中區(qū)，如上圖所示。

我們之前也寫過不少關(guān)于珠江新城的文章，詳情請點(diǎn)擊以下文章回顧：

《在珠江新城買房后，他遇到了煩惱……》

《廣州發(fā)展東進(jìn)南拓，珠江新城王者地位還保得住嗎？| 粉絲提問》

《改善型買家必看！下半年這4個新盤你不能再錯過了（上篇）》

《步行去珠江新城上班？讓你夢想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)！》

后續(xù)文章，我們會按照西區(qū)--中區(qū)--東區(qū)這樣的地理順序來對珠江新城的小區(qū)展開詳評。

板塊優(yōu)勢（珠江新城）

（1）產(chǎn)業(yè)：珠江新城-金融城-琶洲組成了廣州的黃金三角。珠江新城發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，金融城挑起金融服務(wù)的重?fù)?dān)，琶洲則聚焦會展與科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)。

珠江新城，是黃金三角中其他2角無法超越的重量級CBD，是廣州的宇宙中心，板塊內(nèi)的房產(chǎn)保值增值功能不容忽視。

（2）位置：居住在珠江新城，坐擁片區(qū)內(nèi)部大量的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會；與琶洲、金融城的距離也在10~20分鐘車程內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越。

（3）地鐵：板塊內(nèi)現(xiàn)有地鐵線路為5號線、3號線、APM線、18號線以及在建的10號線，主要的地鐵站有珠江新城站、花城大道站、獵德站、潭村站、洗村站、廣州大道中站（在建），以及APM線大部分站點(diǎn)；板塊內(nèi)線路和站點(diǎn)密集，地鐵出行非常便利。

（5）環(huán)境：珠江新城位于珠江北岸，板塊內(nèi)公園主要有海心沙廣場、花城匯、珠江公園、臨江帶狀公園等，且坐擁一線江景，環(huán)境優(yōu)越。

接下來，我們繼續(xù)逐個詳評珠江新城東區(qū)的熱門小區(qū)，如你有想了解的樓盤，請文末留言。

小區(qū)簡介（力迅上筑）

上期文章為大家介紹了珠江新城東區(qū)的金碧華府，下圖是珠江新城的幾個優(yōu)選小區(qū)（后續(xù)會不斷添加），本期要介紹的是珠江新城東區(qū)的力迅上筑。

力迅上筑位于珠江新城海明路與馬場路交匯處，南連新城海濱花園，北連金碧華府，東臨南國花園，西望凱旋新世界；共分為花園、東區(qū)、西區(qū)和公寓4個功能區(qū)。

花園構(gòu)筑滲水和溢水等精巧水景，植被大量選擇原生態(tài)植物，為都市小區(qū)園林增添野趣。

東區(qū)7棟10層聯(lián)排住宅，一梯兩戶，主力戶型面積為100－120平方米，三房兩廳雙陽臺，客廳及書房層高4.1米，房間層高3米，每戶附送層高2.15米的夾層空間。

西區(qū)30層高層住宅，兩梯兩戶，戶型面積為150－190平方米；三房兩廳雙陽臺并附送多功能室（夾層），客廳為4米層高，夾層空間為2.15米層高，部分戶型主人房還帶書房功能。

力迅上筑Mintel商務(wù)公寓，分東區(qū)、西區(qū)兩部分，僅109套。東區(qū)為服務(wù)式公寓，適合年輕群體居??；西區(qū)為寫字樓公寓，適合創(chuàng)業(yè)型公司辦公使用。

小區(qū)住宅戶型涵蓋114平方3房~338平方復(fù)式4+1房，自住投資兩相宜，適合剛需和改善型家庭，推薦指數(shù)：4.5星。

題外話：作為試點(diǎn)小區(qū)之一，早在2018年，小區(qū)引入了智慧互助停車模式，即車位的閑時分享和租用功能；既方便業(yè)主閑時出車位，也方便沒有車位的業(yè)主租用車位，能最大化地利用好小區(qū)的車位資源。

力迅上筑基本信息：

小區(qū)地址：天河區(qū)珠江新城海明路20號

當(dāng)前均價(jià)：136141元/平方米

建筑類型：板樓

建成年代：2006

開發(fā)商：力迅投資

物業(yè)：力迅物業(yè)

物業(yè)費(fèi)用：2.6元/月/平方米

總戶數(shù)：436

車位數(shù)：479

容積率：4.02

綠化率：35%

下文我們將從公共配套資源、小區(qū)園景、樓棟戶型和升值潛力這幾方面詳細(xì)介紹，請耐心閱讀哦！

公共配套資源（力迅上筑）

力迅上筑位于珠江新城東區(qū)，公共配套資源與之前介紹的金碧華府公用，詳見下文。

（1）公園

珠江公園是珠江新城最大的公園，位于東區(qū)花城大道與金穗路之間，距力迅上筑約480米。

另外，臨江帶狀公園距小區(qū)約400米，小區(qū)業(yè)主可以到這兩個公園休閑健身。

（2）交通

力迅上筑北臨花城大道，南臨臨江大道，東臨馬場路，西臨獵德大道，四通八達(dá)，交通優(yōu)勢突顯。

●地鐵：

地鐵5號線譚村站A出口距小區(qū)約400米，通過地鐵換乘可以快速到達(dá)廣州各區(qū)域，地鐵出行方便快捷。

●自駕

力迅上筑距華南快速干線最近入口的最短線路為1200米，正常情況下5分鐘左右能上高速，自駕出行十分便利。

（3）教育

幼兒園：小區(qū)自帶幼兒園（力迅上筑幼兒園），在小區(qū)南側(cè)，家長接送非常方便。

此外，小區(qū)周邊還有春田幼兒園、天河區(qū)第二實(shí)驗(yàn)幼兒園和匯悅天啟幼兒園等，東區(qū)幼兒園非常多，比中區(qū)更方便，如上圖所示。

對口小學(xué)：地段對應(yīng)的公立小學(xué)為體育東路小學(xué)海明學(xué)校（原東校區(qū)），位于花園內(nèi)，家長接送非常方便，高年級學(xué)生可自行上學(xué)放學(xué)。

體育東路小學(xué)海明學(xué)校建校時間較晚，校園較新，各項(xiàng)設(shè)施齊備，對比東區(qū)其他小區(qū)的公立學(xué)校，在天河區(qū)的口碑更好，而且也會對房價(jià)會有一定的加持作用。對于從外區(qū)遷入的新貴來說，體育東路小學(xué)已完爆其原來的學(xué)位，花更大的價(jià)錢也是值得。

值得注意的是，天河區(qū)曾對學(xué)位緊張地段發(fā)布過預(yù)警，詳情請看我們以前的文章《【建議收藏】家長看過來，天河TOP學(xué)位房匯總》，以更好地布局學(xué)位策略。

對口中學(xué)：體育東路小學(xué)海明學(xué)校對應(yīng)直升初中為天河中學(xué)（花城校區(qū)），距小區(qū)約1200米，初中學(xué)生自行上學(xué)放學(xué)完全沒問題。

PS.據(jù)悉天河區(qū)小升初將于2025年起全面實(shí)行電腦隨機(jī)派位的招生方式，屆時中學(xué)學(xué)位或存在不確定性，具體請以天河區(qū)教育局當(dāng)年發(fā)布的招生政策為準(zhǔn)。

（4）醫(yī)療

●社區(qū)醫(yī)院：獵德街社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心位于海文路9號1-3層，距小區(qū)約1000米。

疫苗接種、感冒、抽血、B超等小型檢查科目可以在社區(qū)醫(yī)院就診。

●大型醫(yī)院：小區(qū)附近的三甲醫(yī)院有暨南大學(xué)附屬第一醫(yī)院，距小區(qū)約2200米；此外，附近幾公里內(nèi)還有廣州市婦女兒童醫(yī)療中心、中山三院、南部戰(zhàn)區(qū)空軍醫(yī)院、省中醫(yī)二沙島分院等三甲醫(yī)院，優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源非常豐富。

（5）商圈

小區(qū)北側(cè)和西側(cè)心自帶底商，有藥店、生鮮、便利店和生活服務(wù)等業(yè)態(tài)，可解決日常生活所需；其他消費(fèi)需求也可以到附近的太陽新天地或到遠(yuǎn)一些的IGC天匯廣場。

另外，小區(qū)西區(qū)北側(cè)底層為獵德街政務(wù)服務(wù)中心，窗口辦事也非常便利。

小區(qū)到IGC天匯廣場約1400米，自駕約8分鐘車程，或乘坐地鐵5號線，1站即可到達(dá)；購物、娛樂、餐飲等一應(yīng)俱全！

（6）文化資源

小區(qū)距廣州大劇院約2500米，自駕車約10分鐘車程。劇院自正式開幕以來，國際及國內(nèi)優(yōu)秀歌劇包括《圖蘭朵》、《托斯卡》、《媽媽咪呀》中文版等均在此上演，欣賞世界音樂文化大餐就在家門口。

小區(qū)到廣州圖書館約1900米，自駕車約8分鐘可到達(dá)，利用碎片時間即可方便地借閱海量圖書資源。

廣州圖書館于2018年被中華人民共和國文化和旅游部評定為國家一級圖書館，2016年廣東省人民政府公布該圖書館為廣東省古籍重點(diǎn)保護(hù)單位。

小區(qū)到廣東省博物館約1700米，自駕車約8分鐘可到達(dá)。廣東省博物館新館于2004年12月奠基開工，2010年建成，總占地面積6.7萬平方米，是廣東省唯一的省級綜合博物館，國家一級博物館。

（7）領(lǐng)事館

珠江新城目前集中了約75%的外國駐穗總領(lǐng)事館，包括以色列、俄羅斯、澳大利亞、意大利、厄瓜多爾、西班牙、巴西、智利、古巴、烏干達(dá)、美國等國家駐廣州總領(lǐng)事館；商務(wù)簽注、出國留學(xué)等辦事場景，非常方便。

小區(qū)詳評（力迅上筑）

01小區(qū)實(shí)景

上圖為小區(qū)大門，位于海明路南側(cè)，分為東/西兩區(qū)，圖片左側(cè)為東區(qū)，右側(cè)為西區(qū)。

上圖為小區(qū)地下停車場入口，位于小區(qū)大門旁，車位配比接近1:1.1，停車較方便。

從上圖的指示牌可知，該門崗為東區(qū)入口；東區(qū)以100~120平方的戶型為主，戶型偏剛需。

西區(qū)花園面積雖然不大，但維護(hù)得當(dāng)，設(shè)施較新凈；為了增加花園的使用面積，游泳池和網(wǎng)球場被設(shè)計(jì)成空中式，見上圖。

上圖為西區(qū)E棟低樓層鳥瞰花園全景，因花園大部分面積為小學(xué)和幼兒園使用，剩余部分只能用麻雀雖小，五臟俱全來形容。

上圖為西區(qū)A棟高樓層的西向景觀，能看到凱旋新世界一二三期全景，視野開闊，景觀不錯。

上圖為西區(qū)A棟高樓層的西南景觀，可看到部分江面以及小蠻腰上半部分，視野較開闊。

上圖為小區(qū)住宅外立面，墻面為白色墻磚+藍(lán)色玻璃，整體呈現(xiàn)代建筑風(fēng)格，遠(yuǎn)看新凈。

02房源展示

力迅上筑的房子戶內(nèi)贈送面積多，實(shí)用率高，更適合新生代剛需和改善型家庭，下文為1套167平方的真實(shí)房源，請欣賞。

↓↓↓

▲客廳▲

▲客餐廳過道（躍式）▲

▲餐廳▲

▲廳出陽臺▲

▲房出陽臺▲

▲生活陽臺及洗衣房▲

▲主人套間▲

▲主衛(wèi)▲

▲臥室2▲

▲臥室3▲

▲書房▲

該房源的主要特點(diǎn)是高樓層，視野好，書房及臥房無遮擋望凱旋新世界花園，以及小蠻腰美景；客廳4米層高，更舒適；書房（夾層，約2.2米層高）、洗衣房等均為贈送面積，整體實(shí)用率高。

03戶型樓棟

（1）樓棟簡介

力迅上筑小區(qū)共13棟高層住宅（劃分為東區(qū)和西區(qū)），以及小學(xué)1所，幼兒園1所。

其中，東區(qū)7棟住宅樓高10層，1梯2戶，外側(cè)為底商；西區(qū)6棟住宅樓高30層，2梯2戶，29層/30層為頂復(fù)戶型，D/E/F棟外側(cè)為底商。

（2）戶型詳解

力迅上筑東區(qū)以剛需和改善戶型為主，西區(qū)以豪宅戶型為主。

東區(qū)戶型涵蓋114平方3房143平方3房；西區(qū)戶型涵蓋152平方3+1房~338平方復(fù)式4+1房。

另外，東西兩區(qū)2樓為20-60方公寓，具體的樓棟平面戶型圖見下文。

▼東區(qū)A棟平面戶型圖▼

▼東區(qū)B棟平面戶型圖▼

▼東區(qū)C棟平面戶型圖▼

▼東區(qū)D棟平面戶型圖▼

▼東區(qū)E棟平面戶型圖▼

▼東區(qū)F棟平面戶型圖▼

▼東區(qū)G棟平面戶型圖▼

▼西區(qū)A棟單層平面戶型圖▼

▼西區(qū)A棟雙層平面戶型圖▼

▼西區(qū)B棟單層平面戶型圖▼

▼西區(qū)B棟雙層平面戶型圖▼

▼西區(qū)C棟單層平面戶型圖▼

▼西區(qū)C棟雙層平面戶型圖▼

▼西區(qū)D棟單層平面戶型圖▼

▼西區(qū)D棟雙層平面戶型圖▼

▼西區(qū)E棟單層平面戶型圖▼

▼西區(qū)E棟雙層平面戶型圖▼

▼西區(qū)F棟單層平面戶型圖▼

▼西區(qū)F棟雙層平面戶型圖▼

▼東A區(qū)2層公寓平面戶型圖▼

▼東B區(qū)2層公寓平面戶型圖▼

▼西A區(qū)2層公寓平面戶型圖▼

▼西B區(qū)2層公寓平面戶型圖▼

▼小區(qū)戶型面積匯總▼

▼戶型小結(jié)▼

力迅上筑最大優(yōu)點(diǎn)是每戶均贈送了一個夾層空間，以167平方戶型為例，贈送面積接近20平方米，且為戶內(nèi)，可作客房或書房，大大提高整體實(shí)用率。

其次，西區(qū)A/B/C棟還有較大的景觀優(yōu)勢，西望凱旋新世界花園全景，高樓層往西南還能看小蠻腰美景以及部分江面。

最后，小區(qū)分隔為東區(qū)、西區(qū)以及二層公寓三部分；三部分通過合理分區(qū)，既相互包容，又互不干擾。

東區(qū)臨街，以100~120平方剛改戶型為主；西區(qū)相對安靜，全為153平方以上的豪宅戶型，最大為338平方頂復(fù)戶型；二層雖為20~60平方的小戶型公寓（東區(qū)為住宅，西區(qū)為寫字樓），但入戶門在外圍，不干擾花園內(nèi)住戶的寧靜。

因?qū)嵱寐瘦^高的關(guān)系，較受新生代家庭青睞，買家主要為科技公司骨干以及附近高端白領(lǐng)等，圈層較高端。

美中不足的是，西A和西C棟部分戶型帶斜邊，會影響空間利用；其次是復(fù)式戶型層高不足6米，影響居住體驗(yàn)、流動性和回報(bào)率。

04買家預(yù)算

小區(qū)當(dāng)前成交均價(jià)在13萬/m2左右，因戶型、朝向、梯戶和樓層不一，具體到各戶的單價(jià)會有所不同，以下價(jià)格預(yù)算僅供參考，具體以實(shí)地看房時業(yè)主報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。

升值潛力

力迅上筑于2005年開盤，開盤均價(jià)為10000元/平方米，當(dāng)前成交均價(jià)為136141元/平方米；那么這些年來，小區(qū)的升值速度又如何呢？

從圖表可出，力迅上筑多年來的年均增值速度為16.60%，17年間增值12.61倍（以當(dāng)前市場成交均價(jià)計(jì)算）。

*注：以上增值速度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)至發(fā)稿時月份，如對數(shù)據(jù)存在疑問，或想了解同一時間點(diǎn)各小區(qū)的增速，請?jiān)u論進(jìn)行咨詢。

總結(jié)

本期主要介紹了珠東新城東區(qū)的力迅上筑小區(qū)，戶型涵蓋114平方3房~338平方復(fù)式4+1房，自住投資兩相宜，適合剛需和改善型買家。那么，它的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些呢？

優(yōu)點(diǎn)方面：

（1）區(qū)位優(yōu)勢明顯，東臨馬場路/華南快速干線，南臨臨江大道路，北臨花城大道，便于汽車進(jìn)出；地鐵5號線潭村站距小區(qū)僅400米，增強(qiáng)交通便利性。

（2）廣州圖書館、廣東省博物館、廣州大劇院、廣州第二少年宮等文化場館距小區(qū)均在10分鐘車程內(nèi)。

（3）車位充足，接近1:1.1配比，可滿足每戶1車的停車需求。

（4）小區(qū)配套較好，有封閉式花園、會所、空中泳池和網(wǎng)球場等。

（5）小區(qū)自帶幼兒園和優(yōu)質(zhì)公立小學(xué)，上學(xué)放學(xué)非常方便。

（6）小區(qū)居住人群多為高端白領(lǐng)和IT公司高管等，業(yè)主圈層較高端。

（7）小區(qū)周邊商業(yè)氛圍好，生活便利度高。

（8）物業(yè)管理不錯，公共區(qū)域維護(hù)保養(yǎng)得當(dāng)，安保工作到位。

（9）純板樓設(shè)計(jì)，東西通風(fēng)或南北通風(fēng)；戶內(nèi)贈送面積多，整體實(shí)用率高。

缺點(diǎn)方面：

（1）東區(qū)D/E/F/G棟臨近馬場路，且?guī)R街商鋪，一定程度上會受到噪音的影響。

（2）小區(qū)交房16年左右，樓齡稍老。

（3）小區(qū)花園不大，業(yè)主活動空間不足。

（4）部分戶型帶斜邊，影響空間利用。

（5）復(fù)式戶型層高不足6米，影響居住體驗(yàn)、流動性和回報(bào)率。

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